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空家住宅の現状（平成２０年住宅・土地統計調査）
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総務省統計局 平成２０年住宅土地統計調査の集計速報が発表になりました。
総務省が28日発表した2008年10月現在の住宅・土地統計調査結果（速報）によると、全国の総住宅数は03年の前回調査比6．9％増の5759万戸で、このうち空き家は14．6％増の756万戸と、いずれも過去最多となった。総住宅数に占める空き家の比率は0．9ポイント増の13．1％でやはり過去最高。
空き家の比率を都道府県別に見ると、山梨（20．2％）や長野（19．0％）など地方で高く、神奈川（10．5％）や埼玉（10．6％）など大都市圏は比較的低い。同省統計局は「住宅が余っている上、独居高齢者の入院などによる空き家も増えた」と分析している。
（Yahoo!Newsより引用）
分析することも投資では大事なことです。
平成１５年 平成２０年
全国 １２．２％ ⇒ １３．１％
北陸３県では
富山 １１．６％ ⇒ １２．３％ 空室数は５２，２００
石川 １３．５％ ⇒ １４．６％ 空室数は７２，６００
福井 １３．１％ ⇒ １５．０％ 空室数は４６，４００
いずれも増加してます。
不動産投資に大事なのは、賃貸住宅（貸家）の空室率ではないでしょうか。
平成１５年 平成２０年
全国 ２１．４％ ⇒ ２３．１％
北陸３県では
富山 ２９．８％ ⇒ ３１．３％ 賃貸住宅空室数は２４，９００
石川 ２６．７％ ⇒ ３０．７％ 賃貸住宅空室数は３８，１００
福井 ３３．６％ ⇒ ４４．２％ 賃貸住宅空室数は２３，８００
福井県は賃貸住宅空室率のワースト１でしたね・・・
しかし、持家率では福井と富山はベスト５内です。
もう少し見ると、石川県では
住宅総戸数は５年間で約２７，１００戸増加。
空室数は５年間で約９，１００戸増加。
借家の総戸数は５年間で約１，６００戸増加
賃貸住宅（貸家）空室数は約５，４００戸も増加しているのです。
総戸数より空室数の数が多いのは賃貸より持家に移行した可能性もありますね。
自分の同世代は賃貸からの移行が多いですね。
ちなみに売却用住宅の増加（１，５００戸から２，６００戸）も気になります。
売買物件も売れ残りが目立ってきますね。
それにしても、これからの不動産投資では空室リスクを計算して見ていかないといけませんね。
表面利回りよりＮＯＩ利回り重視ってこと！ですね。
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セミナーと講習、忘年会へ（東京）
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昨日はＩＲＥＭ（全米不動産管理協会）日本支部のセミナーと実務講習、そしてちょっと早めの忘年会に参加してきました。
京王電鉄グループが沿線沿いに子育て支援マンションを普及しようとする試みの事例を聞きました。
居住する生活者及び沿線上の若い世代をターゲットに利便性とサービスを前面に出した企画の紹介です。
実際の成功事例や失敗談を聞くことができました。
午後からは実務研修です。
マネージメントプランをグループごとに作成するのですが・・・久しぶりに金融電卓を叩いて頭の前頭部が熱くなりました。
議題はよくあるパターンです。
築３５年、和室１部屋の風呂なし、共同トイレのアパートをどうするか？
リアルな話しです。
現状の収益を判断して、今後を予想します。
そして、改善案を提案するのですが、これまた色んな意見が出てまとまりません。＾＾；
オーナーとして改善しなければいけないけど、お金を出して収益が上がり、回収できないといけませんね。
いくら投資して、リターンはどのくらい？
オーナーの期待利回り以上のプランニングを提案しなければいけません。
お金は出すけれど・・・本当に大丈夫なの？って家主の意見ですよね。
それをプランニングして、数値を出すのです。
単純な利回りではなく、ＩＲＲ（複利の利回り）を！
たまたま今回宿泊したホテルの水回りですが、今回の議題にピッタリの提案の１つではないかと思いました。
古くなったら壊すスクラップ＆ビルドではなく、新たな息を吹き込む提案が大事ですね。
忘年会では久しく会った同期などと歓談。
仕事のこと、会のこと、個人的な悩みや愚痴など色んな話題豊富を延々と（笑）
その後も渋谷で２次会・３次会・・・っと＾＾；
さすがに疲れました。
仲間と話していたら時間が経つのが早いですね！
久しぶりの東京で鋭気を養ったかな？
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フィールドワークセミナー後
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今、富山駅です。今から、東京へ
昨日はフィールドワークセミナーでした。
卓上理論や数値だけではなく、現場の属性、建物の将来的な収益力等々、ＣＦネッツの両氏からバッサバッサと切り捨てられました(笑)
詳しくは両氏のブログにて確認して頂けたらと思います。
・倉橋社長ブログ（富山、金沢フィールドワーク終了！）
・「フィールドワークｉｎ北陸」不動産投資コンサルタント猪俣淳
投資としての収益力はともかく出口を考えたときの利回り(ＩＲＲ)の重要な点など視点・見方など色んな点でいい勉強になりました。
参加した、投資家の方々ともお話ししましたがすごく勉強になったとおっしゃってました。
何十件ある投資物件からある程度精査して選んだつもりでしたが数字だけではありませんね。
今が良くても、今後は？？？
地方における投資の難しさ、同じＦＣＲならリスクが少ない都市圏の方が良いですもんね。♪(￣▽￣)ノ″
でも、地元の優位性も有りです。(笑)
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フィールドワークセミナーin北陸
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今、金沢駅から富山へ向かいます。
今日はフィールドワークセミナーin北陸に参加、お手伝いをしてきます。
富山市〜高岡市〜金沢市と投資物件を見てまわり、投資物件として「適格」なのかを判断する企画です。
机上セミナーとは違い、実際の目で物件を選別し、プロの投資分析を聞いて頂くといった内容で、ＣＦネッツの倉橋社長と猪俣さんがアドバイスしていきます。
この企画ツアーのサポート役として、金沢の投資物件の選定と資料作りに一役。
この１ヶ月間、何十件とある物件を見てまわり選定を行いました。
自分の目に適った「適格条件」の物件はなかなかありません。
投資分析（サンプル） はこんな感じ
ちなみにダメダメキーワードは
・満室時、表面利回り○％
・現在の収入○〇〇万円、利回り○％
・現在満室
等など、判断材料には一切なりません。
今現在これだけの賃料がとれているかもしれませんが、近隣の競合物件と比較して果たして適正な賃料なのか？
現在募集して入居する賃料で把握しなければいけません。
そして、リスクを見ていくこと。
地方独特の「空室損リスク・運営費（Ｏｐｅｘ）」に注意をしながら判断して、投資物件を見ていったら「投資適格」にはならない物件がたくさんあります。
重要なのは「ＮＯＩ」。
更に、入口があるなら出口も考えないと判断できません。
利回りは入口だけでなく出口があっての利回りなのです（ＩＲＲ）
資料作りは大変な作業でしたが、何とか今日を迎えることができました。
さぁ〜これから２人にバッサリ斬られる投資物件ツアーに行ってきます。
勉強の為に、色んな視点で見れるかと思います。
楽しみですね！
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いい不動産って
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自分の状況をわかっているのかどうかわかりませんが、突然ある人から連絡があり、間に入って商談をまとめてほしいとの連絡がありました。
すごく有難い話です。
以前から親交が有ったものの最近はご無沙汰している状況でした。
ふと、どうして自分に連絡してきたのかと問いただしてみました。
そしたら、あなたのことを応援しているから頑張ってまとめて下さいと言われました。
あ〜自分のこと思い出して連絡してくれたんだ。ずっと応援してくれてたんだと思ったら、涙が出てきました。
自分の仕事はほとんど人からの紹介からです。
縁あって商売ですから、すごく感謝します。
かなり以前、まだ若かれし頃、同じようなことを言われたのを思い出しました。
ある人が、「いい不動産になりなさい」と自分に言いました。
てっきり自分は良い不動産を探して売買すること。そして出世して儲かる不動産屋になりなさい。ってことかと思ってました。
でも、自分の考えとはまったく違っていました。
改めて「いい不動産になりなさい」って、それはどんなことですか？と聞くと、
「お客さん（顧客）の気持ちに応える、そして寄り添える人がいい不動産だ」と言いました。
「資格を取得したり、売上を上げたり、実績も大切だが、それらはお客さん（顧客）に対して・・・・・（すいません、覚えてません）」
何か人のためになされるべき・・・のようなことを言ったような＾＾；
そして、ずっと見ているから頑張りなさい！って
今は小さな仕事も儲からない仕事もコツコツするように。
いずれは戻ってくるよ。って
その時は、半分わかったようで半分わからない感じで聞いてましたが、相手方は自分のことを見てくれてたんだなぁ〜って思いました。
その頃は、独立する考えは多少有ったものの誰にも言いませんでしたが、自分が独立していくことをほのめかしてもいました。
そして、今自分は独立しています。
この先、自分がどうなっていくのかわかりませんが、昔話を思い出し、改めて皆さんのご恩に応えていかなければと思いました。
今、喜びを感じます。
ありがとうございました。
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不動産業界の年収
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不動産業界の年収って少ないのですかね？
まだまだ業界としてはイメージが悪いのか、認知も人気もないのか年収も他の業界に比べて少ないのかな？
仕事内容は、不動産でも色々な分野があるものの専門性が多くあり、大変な部分が多いのだが給料に反映されないのですかね。
人の財産を扱う仕事ですし、扱う金額もケタ違い。
細かい仕事が多くて、神経も使うんですよ〜ね。
当たり前のことですが・・・
上場企業の年収を計る、転職のモノサシでも全体的には低いんですね。
でも、名のある不動産会社の年収は良いですね。
うらやましい限りです＾＾；
いつ調査したのかわかりませんが、中には倒産した企業もあります。
年収がよくても会社がなくなったら、元も子もありませんね。
不動産市場が停滞している今、年収にも陰りが出てきますよね。
業界の発展と人から喜ばれる仕事として、人気がある職種になるよう皆さんがんばりましょう！
お金も大事ですが、人から喜ばれる、信頼される仕事をコツコツとしていきます。
それにしても上場企業の年収って良いですね＾＾；
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裏話
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同業者との集まりの中で話題が無くなった時などにする話がある。
他では聞けない、公けに出来ない話です。
自分も不動産業に従事して10年以上経過します。
その中で様々な経験や体験をしてきました。
嬉しい体験や貴重な経験など色んなお話しが聞けます。
でも、恐怖の体験や怪しい経験などの裏話としての体験談や経験談は少なからずみんな１つや２つは持っているもんです。
すごいですよ〜＾＾；
身の毛も凍るような話も多々あります。
誰も知らない世界ですから・・・その人以外は
ましてや全国各々にいる知人からも色んな話が聞けます。
経験が次の対処や予防・予知にも繋がっていきますから、貴重な話でもあります。
それにしても、凄い話ばかりです。
ちなみに、対象物件ではお客様に重要事項として必ず告知しなければいけませんから安心を＾＾；
時間が過ぎるのが早いですね。
この手の話を聞いてるときは・・・
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ペット可 物件の需要
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ここ最近、賃貸・売買でもペット可マンションを探してほしいとの依頼が多いです。
まだまだ、需要に対して供給が少ないペット対応マンション。
なかなかお客さんの要望にお応えできるお部屋が見つからなくて困っています。
逆に言えば、それだけニーズに応えるお部屋を造ればいいとのこと。
入居率が悪くなったから、ペット可にして対応しているがペット対応にはなっていないのが現状です。
ペットの所有者から厳しいご意見が聞こえますよ〜＾＾；
難しいんでしょうね。
先日、ある不動産業者に問い合わせした時のお話しですが、
おばちゃん店員が、ペットは
「お犬ちゃんですか？ お猫ちゃんですか？」
と訪ねてきました。
・・・ ＾＾；
ちゃん付けで電話でお話しされていましたが、ペット好きなんでしょうかね？
でも、資料請求に対しては雑でした。
決める気あるのですか、本当に（笑）
それでも、良いお部屋は決まってしまいますね！
今回も一歩違いで・・・残念！
不動産は「縁」と「タイミング」だと改めて感じました。
無いもの強請りされても、ないんですからｰ_-#
また、一生懸命探しますよ！
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３７７６ ？
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３７７６ この数字を見て何を思いますか？
まず、この記事を見て下さい。
「富士山ナンバー」登場 山梨、静岡で交付開始 ［ＮＩＫＫＥＩ ＮＥＴ］より
希望ナンバーの申し込みでは、富士山の標高にちなんだ「３７７６」が一番人気だそうです。
３７７６という数字を見て、すぐに富士山標高って出ましたか？
まったく思いつきませんでした。
でも、この３７７６って親近感があるなぁ〜って思っていたら・・・
当社の不動産免許証番号ではないですか(笑）
契約書や公文書などに必ず記載しますので、「３７７６」って
富士山の標高と同じだなんて縁起が良いのかもしれませんね ＾＾；
日本一とは難しいので地域やある分野で一番を目指して頑張りますよ〜
本日初めて「３７７６」繋がりとわかりました。(笑）
これで忘れない、忘れることのない免許証番号（３７７６）ですね。
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図解で整理
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相続の相談を受けることがあります。
相続が争続にならないように、遺言を残しておきましょう！（必ず）
以前にも、難解な相続問題に直面しました。
昔は、養子縁組が色々あったみたいです。話しを聞いていても途中で訳わからなくなっていきます。
電話での内容把握は無理ですね。。。
実際に会ってお話しを聞いても、再度聞き直したりとどうなってるのかわかりません。
その時は、図を書いて整理していきます。
ややこしい関係だなっと思いながら・・・（笑）
今回も無事、司法書士の先生方と協力の上、権利移動できました。
よかった、よかった。
もう少し遅かったら大変なことになってました。
権利関係をそのままにしておくと、「死人に口なし」です。
問題が更に大きくし、相続が争う争続に変わっていくのです。
お金（財産）があれば怖いですよ。
人は変わるのですから（笑）
遺言は必ず書いておくように言います。
残された人の為に、そしてトラブルを避ける為に
●法定相続人の順位
第１順位の相続人
被相続人に子がある場合には、子と配偶者が相続人となります。
なお、子には、胎児、養子、非嫡出子も含まれます。
＊配偶者が死亡している場合は子が全部相続します。
第２順位の相続人
被相続人に子がない場合には、被相続人の父母と配偶者が相続人となります。
＊配偶者が死亡している場合は父母が全部相続します。
第３順位の相続人
被相続人に子がなく、父母も死亡している場合には、被相続人の兄弟姉妹と配偶者が相続人となります。
＊配偶者が死亡している場合は兄弟姉妹が全部相続します。
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２７点
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昨日は宅建試験でしたね。
受験生の皆さん、お疲れ様でした。
さっそく、今年も宅建試験に挑戦してみました＾＾；
平成２０年度宅建本試験の問題と解答速報
小１時間でやりました。（ほとんど直感！っで）
結果は・・・２７点でした(笑）
合否予想は、３２点（±１）と予想されていますので、自分は不合格ですね＾＾；
自分の時と比べて、難しい感じがしました。
最近の法令なども出ていましたよね。
いや〜〜〜難しい！
やっぱり、勉強しないといけませんね。
宅建は永久的な資格です。
資格を取得して終わりではなく、５年ごとの更新までに定期的に単位を取るなどの知識の取得も大事だと思います。
取得者のほとんどは再試験したら自分と同じで無理なんだろうな(笑）
宅建って難しいんだね＾＾；
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アイスランド売却！？って
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本当ですかね！？
国がネット競売されているって？？？
金融危機でロシアから緊急融資を受けるアイスランドがネット競売に出品されているようです。
詳細は不明ですが、ネット競売イーベイから10日に売りに出されたアイスランドは９９ペンス（約１７０円）からスタートし、１０日の午前時点で最高１０００万ポンド（約１７億円）の値がついているそうです。
国が競売されるって本当ですかね！？意味不明です。
国が売られるということはどういうことなんでしょうね？
金融危機がアイスランド経済に大打撃を与え、国家が破綻しそうな状況にまで陥っているとのこと。
落札した投資家はどうするのでしょうかね？
いやはや、この先世界はどうなっていくのでしょうか？
わかりませんね＾＾；
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賃貸不動産経営管理士
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賃貸不動産経営管理士 移行講習 及び 賃貸住宅管理士 更新講習を受けてきました。
１００名ちょっとの講習参加者。まわりを見れば、北陸三県の賃貸業をしている面々が多くいました。
今まで財団法人 日本賃貸住宅管理協会の賃貸住宅管理士の資格を持っていましたが、昨年に
・財団法人 日本賃貸住宅管理協会、
・社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会、
・社団法人 全日本不動産協会、
・社団法人 日本住宅建設産業協会
の４団体がこれまで各団体で独自の資格としてあった賃貸管理の資格を統合した新資格として「賃貸不動産経営管理士」制度を立ち上げました。
自分の場合は新たに取得ではなく、既存の賃貸住宅管理士の資格からの移行する形となり、今回の講習を受けることによって「賃貸不動産経営管理士」として登録されるのです。
他の業界や一般から見ればわかりづらい？？？のではないでしょうか＾＾；
不動産業界には宅地建物取引主任者の資格だけではなく、色んな資格があります。よく似たような資格もありますしね(笑）
賃貸不動産経営管理士の役割とは
不動産所有者に対し、資産価値を高める提案・コンサルティングを行い、入居者に対し安心・安全な住生活のための環境整備やトラブルの解決に向けた提案を行うなど、協議会が認めた賃貸管理の専門家。
これからどこまで認知されていくかわかりませんが、認知されるにはまずは有資格者の自分達が実績を上げるしかないですね。
どの資格も同じです。実績＝認知です。
昨今、色々な資格が作られ、資格ブームになっている面があります。確かに資格取得は大事かもしれませんが、資格を取って終わりではなく、その後だと思います。資格を取ることに満足する傾向が見受けられます。
資格を取得した後、いかに有効に使うか。
そして、資格を取得した後も講習など定期的に行い、参加する。一定の参加、能力維持の方を更新していく形が良いかと思います。
専門家としてのプロ意識を持ち、絶えず日々研鑽していかなければいけませんね。
ましてや自分達不動産に携わる者として、法令の厳守はもちろんのこと第三者の資産を運営・運用しているのですから、その辺はしっかりとしなければいけません。
ちなみに今月は宅建の試験もあります。
不動産業界に働く者としては持ってて当たり前です。５人に１人の宅建主任者を従事することとなっていますが、この制度は昔の規定です。
不動産は扱う金額が金額だけに、プロとして自覚を持つならば最低限、宅建は必須です。
宅建を取得した頃が懐かしく思えます。まさに宅建取得は始まりでした。
毎日が勉強です。取得して終わりではありません。
不動産業界の発展と信頼向上に向けて、皆さん頑張っていきましょう！
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預り金の扱い
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最近、何かバタバタしているような・・・ブログの更新をしないとね＾＾；
どこに行っても同じ質問、同じ受け答えをしているような感じがします。
「最近、どうや？」 「忙しい？」 等など(笑）
お互い同じことを言っているような・・・このような日々が続いています。
どの方向に向かって行くのか？？？
では、さっそく
弊社ブログの読者より頂いたお問い合わせをご紹介します。（了承済みです。）
［質問］
・業者に預けた預り金が不安です。何か得策はないでしょうか？
このようなお問い合わせがありました。
この場合の預かり金とは・・・？？？
最近の不動産業者やデベロッパー、建設業者、保証会社の破綻やゲートウェイ２１などで一時的に支払った・預けたお金のことで不安が出たのか？
管理会社に家賃の集金をお願いして、送金して貰っているがその管理会社が危ないので家賃を保護することが可能なのか？
預けている敷金や保証金のことなのか？
色々なケースが受け取れますが、今回は売買の件でした。
詳しくお聞きしましたが、売主が業者で手付金を支払って契約をしました。
決済までの間に破綻した場合、手付金はどうなるのか？
戻ってこない場合があるので、手付金を保護する得策はないのか？っと言うことでした。
はい＾＾ 業界人ならわかりますよね。
どうすれば良いか！
但し、契約した後に質問されても・・・次回からは契約前にお願いします。
確かに最近の情勢においては、買主（消費者）は不安ですよね。
不安を取り除くことが、まずは大事ですから(笑）
［回答]
・（未完成物件なら）
手付金等が売買代金の100分の5以上または1,000万円を超えるとき
・（完成物件なら）
手付金等が売買代金の10分の1以上または1,000万円を超えるとき
上記の場合、業者売主の物件なら売主（業者）は手付金等の保全措置をとらなければなりません。つまり、保全機関に手付金等を預けて保全するわけです。
だから、第三者機関に預けるので安心ですよ。
ちなみに
・（未完成物件なら）
手付金等が売買代金の100分の5以下かつ1,000万円以下
・（完成物件なら）
手付金等が売買代金の10分の1以下かつ1,000万円以下
の場合は、売主（業者）が自分で預かっていることになります。それを他に運用する可能性もありますし、破綻した場合は、最悪返還されないこともあります。
つまり、３０００万円の売買価格なら、通常１割の手付金（３００万円）を準備してくださいと言われても、３００万円以上の手付金（極端な話、３００万円と１円でもOK）を預ければ、売主（業者）は保全措置をとらなければいけないということになります。
あくまでも、売主が業者の場合のみですから。売主が個人などでは基本的に保全措置はないです。
（例外はあるけど）
余談ではありますが、昨今、消費者保護の立場が強く、すべて悪者扱いされているような事業者。
確かに人を騙すことはいけません。ですが、契約・投資することや運営・管理を任せる場合など、すべて大前提には『自己責任』です。
まずは自己責任ありきです。
その上で、社会的な制度・仕組みの確立ではないのでしょうか？
益々、仕事がやりにくくなってきたとも言われますが、説明責任を全うし、十分理解してもらうことが大事ではないでしょうか。
そして、信頼関係を結んでおけばお互いに心配することもないでしょう！
いつもご紹介ありがとうございます。
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保証会社 破綻！
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ついにここまできましたか！
先日のブログ（いやはや、ここまできたか！？）の中でも書きましたが（保証会社が賃料を遅滞しているケースも）、とうとう賃貸保証会社が破綻しました。
負債３２５億円！
とてつもない金額です。
ここに家賃保証をお願いしていた不動産会社、そして家主は大変ですね。
保証はもうありません。取立て不能！
自分達で直に入居者から回収していかないといけません。
滞納保証がないですし、入居者が滞納したら・・・
あえてこの後は書きませんが
保証会社に家賃保証をしてもらっているから安心！ってあり得なくなりましたね。
新たな切り口で、次なるステージへ・・・が
最悪なステージへ行ってしまいました。
どこかでリスクあることを忘れていませんか？
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２００８年、基準地価
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国土交通省が18日発表した2008年の基準地価（7月1日時点）
下落率横ばい２．３％ 石川の基準地価 ５年ぶり縮小止まる 住宅地は下げ幅拡大 北国新聞より
今朝の新聞各紙は、どれも同じような内容の記事ですね。（笑）
土地評価の公表まで多少のタイムログがありますので、前回とは違って現実の状況が反映されてきました。
地価低迷の原因は
・米サブプライムローン問題の影響で、金融機関から不動産への資金流入が減少。
・景気の低迷で企業や個人の土地取得の動きも鈍化。
等など
昨年大幅に上昇した都心部でも下落地点が出るなど、地価の低迷が鮮明になってきました。
リーマンショックや各業界の破綻などの影響から、益々地価は低迷や動きが鈍ってくるでしょう！
資産価値は目減りの一途です。
何とかならないものか・・・同じような答えが返ってきます。
今日も何人かに質問されました。
「基準地価」って何？
『土地の価格の指標』 ってどれ？？
何が正しいの？？？
以前にも何度もブログに書きましたが、
土地の価格は、１物４価と国、都道府県、市町村とで価格を算定する基準が様々で複雑でどの数字を取ればいいのかわかりづらいです。
４価とは、公示価格・路線価・固定資産税評価額・時価（実勢価格）です。
あれっ！？ 基準地価は？？？
今回の基準地価とは、7月1日時点の土地の正常価格のこと。正式には都道府県基準地標準価格と言います。
公示価格は国（国土交通省）が毎年1月1日時点の土地の価格を調査するのに対し、基準地価は各都道府県による7月1日時点の土地価格の調査であり、9月下旬に公表される。
調査方法は公示地価とほぼ同様で、地価が上昇傾向にあるのか、それても下降傾向にあるのかを把握するのに役立つとされています。
つまり公示地価と並ぶ公的な地価指標のひとつで、都道府県知事が、国土法による土地取引の規制をスムーズに進めるために調査して公表するものなのです。
☆公示価格＜国土交通省＞
全国の都市計画区域内において定めた標準地における１月１日時点の価格を公示するもので、一般の土地取引価格の指標とされています。不動産鑑定士等による鑑定評価をもとに国土交通省が決定します。
☆基準地価＜各都道府県＞
各都道府県の全域を対象として、住宅地や商業地等の用途区分別に定めた基準地の７月１日時点の価格を公告するもので、不動産鑑定士等による鑑定評価をもとに各都道府県が決定します。
結 論 ！
公示価格と基準地価は算出方法が類似しておりますので、含めて公示価格と呼んでおります。
わかりましたか？
参考までに４つの価格を、１坪１００万円とした時の目安は
１．公示価格（１００万円）
２．路線価（８０万円） ⇒ 公示価格の８０％が目安
３．固定資産税評価額（７０万円） ⇒ 公示価格の７０％が目安
４．時価（１００万円） ⇒ 実際、時価は公示価格より高い場所もあれば低い場所もあり実勢により価格が決まります。
土地売買を行う際は、これらの価格を参考に適正価格かどうかを判断してください。
簡単にまとめると以上のようなところでしょうか。
そのほかご質問等ございましたらお気軽にお問い合わせください。
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心理戦
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昨日は今月の競売物件の開札日でした。
気になる案件もありましたので、開札場に出向き、開札結果に耳を傾けてました。
稀にあるのですが、昨日も同時落札金額にて再入札がその場で行われました。
目の前には落札しようと試みる２人がいます。
通常であれば落札人はわかりません。（業界人が落札人ならわかりますが）
さぁ〜ここで心理戦です。
再入札ですから、今の同時落札金額より上の金額を入れてくるわけですが、
どこまで上限とするのか？？？
絶対に落としたいなら、無理をしてでも金額を上乗せします。
自分の中（予想）では、一人がこのくらいの金額かな？
もう一人がこのくらいの金額かな？って思いながら（笑）
予想に反して、金額が上積みされての落札でした。
相手の心を読む、心理戦。
自分がもしあの場であの立場ならどうなるのか？？？
気疲れどころではないかもね！
滅多に見られない同時落札金額の再入札の場に立ち会えました。
人はキリの良い金額で仕切ります。
競売の場合も同じです。
ここで、１円単位の遊び心があれば同時落札は避けられるのですがね。
自分は競売物件をお手伝いするときは必ず入札金額に１円単位の指示をします。
稀に１円単位で落札が決まることもありますから
後で後悔するよりマシですから（笑）
当社のHP（競売物件について）はこちら ⇒ 競売物件について
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無料相談会
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今日・明日と、とある場所にて不動産無料相談会を開催しています。
今回、うまく通知が出来なかった(≧▽≦)
集客がないかも・・・
不動産に関してお困りの方、当社は随時、相談を受け付けております。
下記のアンケート用紙にご記入の上、ＦＡＸ／Ｍａｉｌにて送付ください。
アンケート用紙
直接、ＴＥＬもＯＫです。
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なぜ家賃を下げる？
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本日も昨日に引き続いて、「相談」に関しての題目です。
「空室対策」・・・今後益々大変になっていくだろう問題です。
この相談も多数あるのですが、
「なぜあなたは家賃を下げるのですか？」
家主から家賃の値下げばかり要求してくると相談が多数あります。
空室対策の手法・手段の１つとして家賃を下げることもありです。
でも、何もしないでただ、家賃を下げ続けるのはどうでしょうか？
相場より高いのであれば、下げることは的確な判断です。
「オーナーの収益の最大化を図ること」が我々に課せられた使命です。
オーナーの収益を減らしてどうするつもり？？？
家賃を下げる前に他にすることあるでしょう〜〜〜
賃貸において、『賃料の対価とは何か？』
ここが解れば、賃料を下げなくても良いのにね！
皆さん、わかりますか。
何においても同じでないでしょうか？
「対価」がわからないと、判断を誤ります。
その対価とは・・・何！？
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いやはや、ここまできたか！？
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たまには日々の不動産業務のことについて書いてみましょうか？
不動産賃貸業務の「相談」の中でよくある分野は
● 空室対策
● 滞納相談
● 賃貸経営
等などが殆どです。
最近は特に景気が悪くなったせいか滞納に関しての相談が多くなりました。
よくよく聞いてみると督促を怠って、知らない間に滞納額が大きくなってしまったので、どうすれば良いか？ と相談してきます。
滞納に関しては、
１、家賃は１番大事なものだと賃借人にわからせる。
２、迅速に行動！滞納したらマメに督促する。
３、退去しなければならないことをわかってもらう！
等など、初歩的なことをすれば解決します。
間違っても頭にきたからと言ってこのような行為は避けて下さいね。
以前に書いたブログから ↓↓↓
・常識？ 非常識？
・『内容証明』通知する前に
難しい問題です。
先日も「ここまで滞納するか！？」ってくらいの滞納期間・滞納額にビックリ！です。
過去最高！です。信じられない金額でした。(ΘoΘ;)
とにかく「迅速な対応！」です。
最近は保証会社に家賃保証をしてもらっているから安心！って耳にしますが・・・
その保証会社が賃料を遅滞しているケースも出てきました。
ご存知でしたか？ここまできていることを！？
どこかで任せているから安心だと思っていませんか？
リスクを最小限にする為に何をすべきか・・・
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風評にならなければよいのだが・・・
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「ゼネコン 不動産 同時多発破綻！」
読んだ方もいると思いますが、週刊ダイヤモンドの9月6日号のタイトルです。
『週刊ダイヤモンド』
不動産業界、建設業界の現状を詳しく記事にしているので非常に参考になりました。
実は１週間前に発売されたのだが、書店に行っても売り切れでない状況でした。
つまりそのくらい反響が多かったことになります。
ちなみに自分はすぐにＧｅｔ！しました。(笑）
あえて、同業としてブログには控えようと思っていましたが、結構この本の話題が大きいです。
行く先々で、話題になります。皆さん、読まれているのですね。売り切れになるわけだ！
それにしても大変な事態だと思いました。
この本もしかり、先日の地元の新聞でも１面に貸し渋りの掲載がありました。
風評被害にならなければ良いかと思うのですが・・・
掲載された企業は大変です。
興味のある方は是非見ておくと良いと思います。（もうネットでしか買えないと思いますが）
書店売上No.1ビジネス週刊誌！！『週刊ダイヤモンド』
同じ轍は二度と踏まない と言いますが、日本の金融機関のある意味恐ろしさを感じています。
金融機関って両極端過ぎますね。
先行き不安です。
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世界最高額の邸宅
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世界は広いよ〜
売買金額もケタ違い＼(◎o◎)／！
地中海に面した南仏ニース近郊の保養地
ロシアの富豪が世界最高額の4億9600万ユーロ（約800億円）で購入することになった大邸宅。
（EPA＝時事）
邸宅は1902年、当時のベルギー国王レオポルド2世が建て、「ビラ・レオポルダ」と呼ばれる
こんな邸宅仲介したいよね。
手数料まけておくから(笑）
約８００億円・・・
正規の仲介手数料なら
８００億円×３％＋６万円の消費税
６万円と消費税まけても・・・いくらだ！？
２４億円！！！
ロシアの富豪さん、ぜひお友達になってね(笑）
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宅建主任者講習
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今日は１日講習でした。
宅地建物取引主任者の更新の講習会です。
５年ごとに講習を受けて更新しなければいけません。今回で二回目です。
５年経過は早いもんです。
自分を含めて約132名が受講していました。
でも・・・講習内容が(-_-)#
講師の皆さん、ただ参考書を読むのはどうですか？
多くの方が居眠り(-.-)Zzz・・・・
もうちょっと工夫してくれないと(笑)
やっている方は大変だと思いますが、聞いている方は・・・
また新たな５年です。
トラブルのないようにしっかり説明義務を果たしていきます。
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賃貸住宅フェアーｉｎ東京 ’０８
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昨日、今日と東京の賃貸住宅フェアーに行ってきました。
今年から８月に開催、日数も２日から３日になりました。
ＩＲＥＭブース
今回もいくつか勉強の為にセミナーを聞き、合間をぬってブースにて情報収集です。
でも、・・・特に新しいモノはないように思い、物足りなさを感じたのは自分だけ？？？(￣人￣)
昨年の１２月から日も経ってませんからね。
セミナーもう〜ん、もうちょっと突っ込んだ話しが欲しかったです。
夜は久しぶりに全国の友達に会え、談笑できて良かったです。
また会う日まで
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アクタス８月号
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本日発売の地元（石川県）の月刊誌、月刊北国アクタス８月号に広告掲載しました。
アクタス８月号
従来の不動産広告ではなく、家主（オーナー）向け、そして自分の思いを掲載してみました。
実は、顧客（クライアント）やお客様、そして協力業者などからもっとオープンにして伝えたほうが良いとのご指摘を受けました。
セミナーなどだけではなく、多くの方々の知って頂くこと！
素直に受け止めて、今回の掲載に繋がったのですが・・・
それで今回の掲載内容は、何回かセミナーなどでお話ししている内容をエグゼクティブサマリー（要約）したのです。
普段、お話ししていることが難しくて分かりにくいみたいなので(-_-#)
何となく言いたいこと、理解はできるけど・・・・・とセミナー後に聞きます。
プレゼンしている内容を今回、紙媒体に落とし込んでみたのですが、エグゼクティブサマリー（要約）は大変でした。
人に伝えることって難しいですよね。
反応があれば嬉しいのですが(笑）
更に自分の思いも掲載しました。
これは起業するときに自分のベースになるべきことを述べたものです。
当然、当社ＨＰ（会社案内）に掲載されている内容をそのまま写しただけなのですが(笑）
不動産業は、他人の財産（土地・建物・アパート・マンションなど）を賃貸や売買、仲介、管理している商売です。
単に不動産を紹介したり仲介するのも大事ですが、自分が目指すものとして、分かりにくい不動産をいかにシンプルに受け止めて顧客が抱える悩みや問題に対してコンサルティングをおこない専門スキルを生かして解決する能力「問題解決（ソリューション）能力」が今後、大事ではないかと思っています。
少しずつではありますが、相談や問い合わせも増えてきました。
一歩ずつ前進の毎日です。感謝します。
「動かずして物事は何も変わりません。まずは行動するのみです！」
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●セミナー、講演、相談など・・・原則６０分〜ご相談ください。
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2008年 路線価
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昨日、路線価が発表されましたね。
知っている方は「あれっ！？」って思われたのでは？？？
国税庁は今まで毎年８月１日に路線価を公表していました。
何でも、今年から各税務署に設置していた冊子の発行をやめて、ＨＰでの閲覧に一本化した模様。
下げ止まり、横ばい、上昇の文字が目につきますが・・・
金沢駅を中心とする上昇の要因は、新幹線開通を見越した県外資本の参入やＲＥＩＴを中心としたファンドの強い買い圧力があるということが多くの部分を占めていますが。。。
最近では果たしてどうなのでしょうかね！？
路線価や公示地価も含め、公的な地価評価は、調査からおよそ半年から１年遅れてからの発表なのです。
だから、現在は？？？
ちなみに今回の路線価、一般的に、相続税・贈与税を算出するにあたり使用するのが路線価です。
地価公示価格、売買事例価額、不動産鑑定士、専門員等による鑑定評価価額など精通者意見価格等を基に決められます。
専門家の意見を聞きながら公示価格の８割程度を基準に決めているのです。
国税庁（相続税、贈与税、地価税を算出した基準） が定めた価格で、国税庁が毎年１月１日時点の道路に面した土地の評価額を公表しており、税務署で閲覧できます。
ちなみに路線価はインターネットでもご覧になれます。
・財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）
石川県でも金沢市の中心地では下げ止まり、横ばい、上昇となってはいましたが、地方都市において、人口の減少や土地の活用がない地域においては上昇は見込めず、更に下降していましたね。
今回の路線価を見る限り、低かった地域はそのまま低く、高い地域がより高くなっているといった完全なる二極化の様相を呈してきたようです。
では、皆さんの中には土地の価格の指標がいくつかあって『？？？』になることないですか？
土地の価格は、１物４価と国、都道府県、市町村とで価格を算定する基準が様々で複雑でどの数字を取ればいいのかわかりづらいのも事実ですよね
４価とは、公示価格・路線価・固定資産税評価額・時価（実勢価格）です。
参考までに４つの価格を、１坪１００万円とした時の目安は
１．公示価格（１００万円）
２．路線価（８０万円） ⇒ 公示価格の８０％が目安
３．固定資産税評価額（７０万円） ⇒ 公示価格の７０％が目安
４．時価（１００万円） ⇒ 実際、時価は公示価格より高い場所もあれば低い場所もあり実勢により価格が決まります。
解りづらいですね！
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リノベなお部屋
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今日、あるお部屋を見に行ってきました。
色んなお部屋を見るのも勉強です。
リノベーションされたお部屋のイメージはこんな感じです。
リノベーションされたお部屋もそうですが、この物件には家主の思いと作り手の思いが調和されていました。
言葉ではうまく伝えられないのですが、入居されるお客様の為に細部まで心づかいがされていました。
家主さんとも以前、お会いしお話しさせて頂きましたが物腰が柔らかく非常に勉強されている知的なイメージのお方です。
その中でふと思ったことは・・・
今やるべきコトはお客様に常に感動を与えること！
ではないかと
単にモノを造る、商品を提供する、案内や提案するだけではお客様に感動を与えることはできないのではないだろうか？
プラスα が必要だとこの場において思い知らされました。
リノベされたお部屋の一部はこんな感じです。
詳しくはこちらから
内見・入居希望の方はお気軽にご連絡ください。
「私たちは感動を与えなければならない。」
すべて、かかわり合う人達から
「ありがとう！」
と言って頂くのは、最高に心に響きます。
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賃貸物件「おとり広告」
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不動産賃貸仲介大手のエイブルが、実際には存在しない物件やすでに入居中の部屋に関する情報をインターネット上で掲載したなどとして、公正取引委員会は18日、景品表示法違反（優良誤認、不動産のおとり広告）で同社に再発防止を求める排除命令を出した。エイブルは「データのチェックミスやシステムの誤操作が原因」としているが、築年数や最寄り駅からの距離でも優良物件を装っていた。
不動産のおとり広告に対する同命令は1993年以来。エイブルは営業用マニュアルで、客が問い合わせた物件が入居中の場合も、必ず来店を勧めるよう決め、客には条件が似た物件を探して紹介していたという。公取委は「貸せない物件を広告するなど悪質だ」としている。
［ＮＩＫＫＥＩ ニュース］より
う〜〜〜ん！？
どうなんだろう・・・
不動産仲介業のソフト面での問題だと思うのだが、実際リアルタイムで情報を公開しなければならない点があります。
繁忙期など難しいんですよね！？
仲介業者が同じ管理ソフトを使っているわけないですし、家主の承諾や報告などアナログ的な部分もありますから・・・
リアルタイムで「たまたま」が稀にあるんですよね。
この場合も「おとり広告」として見なされたり捉われたりするんです。
でも、今回の場合は「あるわけない部屋（号室）」や「不当表示」がすごいですよね。
確かに悪質と捉われてもしかたないか・・・
でも、不動産業者すべてがこのようにしていると思われたくないです。
また、不動産会社の前に「悪徳」・「悪質」というレッテルが付くイメージが嫌です。
業界として悪いイメージは避けたいですよね。
不動産業者は悪質・悪徳ではないですから・・・ネ（笑）
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家主と地主（２００８夏）
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いつも忘れた頃に届く季刊誌
年４回の季刊誌ですから、前回から早３ヶ月が経ったということになります。
時間が経つのは早いと感じるのは自分だけでしょうか？
簡単に目を通して、面白そうな記事を読んでみました。
繁忙期が終わったこの時期に次の手を考え、手を打たなければいけません！
この季刊誌はかなり勉強できる本だと思います。
年間２４００円ですから、１冊６００円と手頃です。
最近の事例や法、そして家主の実体験等など為になる情報があります。
今週末のセミナーに向けて、何か良い情報はないか探してみましたが・・・
それは当日のお楽しみと言うことで（笑）
日々勉強の毎日ですが、家主の喜ぶ姿を思ってネ！
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